7.5.1 業(yè)主和住戶財產(chǎn)控制程序

7.5.2 樓宇人住及裝修控制程序

7.5.3 物業(yè)租賃服務(wù)控制程序

7.5.4 社區(qū)文化服務(wù)控制程序

7.5.5 清潔服務(wù)控制程序

7.5.6 綠化服務(wù)控制程序

7.5.7 保安服務(wù)控制程序

7.5.8 緊急情況處理程序

7.5.9 物業(yè)管理、服務(wù)費用收繳控制程序

7.6 監(jiān)視和測量裝置的控制程序            7.6

7.5.1 業(yè)主和住戶財產(chǎn)控制程序

 l 目的  

對物業(yè)管理范圍內(nèi)與業(yè)主和住戶有關(guān)的財產(chǎn)給予保護(hù)。

2  適用范圍

適用于對委托方交付的物業(yè)、業(yè)主和住戶用于維修安裝的物品及管轄區(qū)內(nèi)車輛等的控制。

3  職責(zé)

3.1 總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織成立物業(yè)驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組。

3.2 管理處負(fù)責(zé)物業(yè)驗收接管的日常事務(wù)組織協(xié)調(diào)工作。

3.3 管理處各部門按規(guī)定組成接管領(lǐng)導(dǎo)小組的各專業(yè)組，參與物業(yè)的驗收接管工作。

3.4 管理處工程部負(fù)責(zé)對業(yè)主、住戶提供的物品進(jìn)行驗證、安裝服務(wù)等。

3.5  管理處保安隊負(fù)責(zé)各類車輛的綜合管理。

   4  程序

4.1  業(yè)主和住戶的財產(chǎn)一般包括：

a．接管的物業(yè)，包括各類建筑物及公用設(shè)施；

b．業(yè)主和住戶提供的用于維修安裝用的物品，便民服務(wù)中業(yè)主和住戶送交修理或加工的物品；

c. 管轄區(qū)內(nèi)的車輛；

d. 其他與業(yè)主和住戶有關(guān)的財產(chǎn)。

4.2  驗收接管物業(yè)的控制

4.2.1  物業(yè)驗收應(yīng)具備的條件

4.2.1.1  新建物業(yè)驗收應(yīng)具備的條件：

a．建設(shè)工程施工全部完成，物業(yè)經(jīng)竣工驗收合格；

b．供電、供氣、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)施能正常使用；

c．房屋幢、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。

4.2.1.2  原有物業(yè)驗收應(yīng)具備的條件：

a．房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚；

b．土地使用范圍明確。

4.2.2  在公司總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，組織各部門成立物業(yè)驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組，總經(jīng)理擔(dān)任組長，按專業(yè)設(shè)立資料組、工程土建組和機電組，管理處負(fù)責(zé)日常事務(wù)運作。

   a．各專業(yè)組組長負(fù)責(zé)接管分工范圍內(nèi)的工作，嚴(yán)格驗收、把好工程質(zhì)量關(guān)。管理處主任組織編制《物業(yè)接管計劃》，報總經(jīng)理批準(zhǔn)實施；

   b．各專業(yè)小組按國家、省、市工程驗收標(biāo)準(zhǔn)驗收物業(yè)，確保物業(yè)的各項功能、指標(biāo)符合規(guī)定的要求。

4.2.3  參與竣工驗收的物業(yè)

   4.2.3.1  在驗收前的資料準(zhǔn)備：對于物業(yè)公司參與竣工驗收的物業(yè)，則在竣工驗收之前，資料組應(yīng)要求委托方提供開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、 管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計院等提供的有關(guān)資料，適當(dāng)時應(yīng)包括物業(yè)規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑及結(jié)構(gòu)竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖，建筑施工竣工 圖，隱蔽工程驗收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗收證明，房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料，機電設(shè)備使用說明書、消防系統(tǒng)竣工驗收證明、電梯等公共設(shè)施檢查驗收證 明；用水、電、氣指標(biāo)批文，水、電、氣表校驗報告等圖紙資料，填寫《物業(yè)接管文件資料交接清單》；并對所有資料進(jìn)行查驗，為物業(yè)接管驗收提供資料和數(shù)字依 據(jù)。

   4.2.3.2  物業(yè)的竣工驗收：驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組參與開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計院等依照建設(shè)部《城市 住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》(1993．12)、《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》(1991．2)等規(guī)定組織的竣工驗收工作。

   4.2.4  對已竣工、在用物業(yè)的驗收接管工作：

   a．各專業(yè)組根據(jù)分工范圍分別負(fù)責(zé)對房屋主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共配套設(shè)施(水、電、機電設(shè)備、消防、管線等)進(jìn)行現(xiàn)場檢查驗收，并填寫《物業(yè)交接驗收表》、《設(shè)施驗收單》、《物業(yè)分戶移交驗收單》、《物業(yè)交驗問題登記表》；   

   b．驗收結(jié)束后，驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組對驗收中存在的問題進(jìn)行歸納匯總，并將《物業(yè)交接驗收表》、《設(shè)施驗收單》、《物業(yè)分戶移交驗收單》、《物業(yè)交驗問題登記表》的副本交委托方，以落實責(zé)任部門限期整改，直至達(dá)到規(guī)定要求。

4.2.5  物業(yè)移交內(nèi)容：

4.2.5.1 建筑物移交

a．各類房屋清單及配套鑰匙；

b．單體建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、氣設(shè)備竣工圖；

c．住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

d．其他必要的技術(shù)資料(含設(shè)計變更和隱蔽工程驗收簽證)。

4.2.5.2公共設(shè)施及公共場所移交

a．公共設(shè)施及公共場地清單；

b．綠化竣工圖、室外竣工圖(含地下管網(wǎng)、道路、停車場等)；

c．機電設(shè)備操作、維護(hù)說明書；

d．其他必要的技術(shù)資料(含設(shè)計變更和隱蔽工程驗收簽證)。

4.2.5.3  資料移交

移交的資料應(yīng)包括：產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料兩大類。資料組負(fù)責(zé)各類資料的核對、接收，填寫《物業(yè)交接驗收表》，并根據(jù)《文件控制程序》規(guī)定進(jìn)行分類編號，列出清單，轉(zhuǎn)交管理處歸檔保管。  

   4.2.6  對新竣工的物業(yè)的保修事宜，由物業(yè)公司根據(jù)具體情況開出《工作聯(lián)系單》交房產(chǎn)開發(fā)公司，由房產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)保修。

   4.2.7  根據(jù)有關(guān)規(guī)定，應(yīng)加強對業(yè)主及住戶的房屋及維修的管理。努力做到：

a．房屋外觀完好、整潔，執(zhí)行《保潔服務(wù)控制程序》的有關(guān)規(guī)定；

b．建筑物有明顯標(biāo)志及方向指引，執(zhí)行《服務(wù)提供控制程序》有關(guān)規(guī)定；

c．房屋完好率應(yīng)達(dá)到98％以上；   

d．無違規(guī)建筑；

e．封閉陽臺統(tǒng)一有序，房屋裝修不危及結(jié)構(gòu)和安全，執(zhí)行《樓宇入住、裝修控制程序》的有關(guān)規(guī)定；

   f.  房屋零時維修及時，必要時建立回訪制度；

   h．房屋資料檔案齊全，便于查閱，執(zhí)行《樓宇人住和裝修控制程序》的有關(guān)規(guī)定。

   4.3  業(yè)主和住戶提供的用于維修、安裝、服務(wù)用的物品的控制：對業(yè)主、住戶提供的物品質(zhì)量應(yīng)進(jìn)行控制，以確保公司對業(yè)主、住戶的維修、安裝、服務(wù)質(zhì)量符合規(guī)定的要求。

   4.3.1  管理處工程維修部門負(fù)責(zé)對業(yè)主、住戶提供的物品進(jìn)行驗證、維修、安裝、服務(wù)。

   4.3.2  對需要維修安裝的業(yè)主、住戶提供的物品，管理處工程部填寫《派工單》，在單上注明由業(yè)主、住戶提供的物品名稱及詳細(xì)信息，維修工持《派工單》前往業(yè)主、住戶處提供維修服務(wù)。  

   a．維修工在維修前，應(yīng)先對業(yè)主、住戶提供的物品進(jìn)行質(zhì)量驗證，確認(rèn)該產(chǎn)品能達(dá)到維修安裝要求后，方可進(jìn)行安裝；

   b．對不合格的物品，維修工應(yīng)告知業(yè)主、住戶更換產(chǎn)品以達(dá)到要求。如果業(yè)主、住戶堅持安裝，則維修工須在《派工單》上“維修結(jié)果”欄內(nèi)清楚說明情況，經(jīng)業(yè)主和住戶簽字確認(rèn)，方可維修安裝；

   c．維修工現(xiàn)場維修安裝完畢后，應(yīng)對安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢查，并請業(yè)主、住戶驗收，同時在《派工單》上“維修結(jié)果”欄內(nèi)簽名，并按《維修服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》向業(yè) 主、住戶收取費用后方可離開。維修工將《派工單》與維修費用一起交管理處收費人員，《派工單》交工程部主管或管理處主任存檔。

   4.3.3  公司其他專項便民服務(wù)中，對顧客提供用于服務(wù)的物品應(yīng)嚴(yán)格驗證，妥善保管和使用，防止發(fā)生丟失、損壞。如發(fā)現(xiàn)不適用應(yīng)填寫《顧客財產(chǎn)問題反饋表》及時反饋給顧客，妥善處理。《顧客財產(chǎn)問題反饋表》由管理處自行保管。

   4.4  保安隊負(fù)責(zé)各類車輛的綜合管理，確保車輛行駛、停放安全有序。

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