d．負責組織實施對保安員的培訓及考察，對不合格保安員提出處理意見；

   e．負責會同相關部門對各部門實施消防安全檢查；

   f. 負責做好保安，消防用品和設施的采購、驗證、維護和監督管理，并對需要維修品提出申請。

   3.7  維修部主管

   a．負責所轄房屋建筑，公共設施，機電設備等維護和技術管理工作；

   b． 負責制定本部門的各項管理制度及應急措施，確保質量管理體系在本部門有效運行；

   c．負責對本部門各班組的工作進行檢查、指導；

   d．負責業主維修申請的派工安排及適當的回訪工作；

   e．負責參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。負責組織新接物業的機電設備運行調試工作；

   f. 負責對本部門發生的重大事故組織調查分析及處理工作；

   s．參與對采購物資和提供服務的供方進行評價；

   h．負責本提交部門的物品申購報告，并報管理處主任審核；

   i．負責本部門水、電、供暖等各專業技工的工作技能的培訓及考核計劃的制定并配合管理處組織實施；

   j．監督、組織實施與物業管理有關的計量檢測設備的定期校準工作。

   3.8  保潔部主管

   a．對樓宇和小區的環境衛生實施全面指導和監督管理，為住戶創造最佳的生活環境。確保質量管理體系在本部門的有效運行；

   b．負責組織實施《保潔工作手冊》等服務規范；

   c．對保潔員組織文化和崗位技術培訓；

   d．負責定期檢查衛生、消毒等工作，評定工作情況；

   e．負責定期巡視物業管轄區，檢查各項衛生指標完成情況，消除臟亂差等不良現象，現場督導保潔員的工作；

f. 負責按要求糾正不合格項，實施糾正和預防措施；

g．按規定作好各種記錄并及時上交管理處主任。

    3.9  綠化主管

     a．全面負責管轄的綠化工作，創造優美環境，確保質量管理體系在本部門的有效運行；

     b．根據外包合同及《綠化工作手冊》對綠化服務質量進行監督考核，做

到“四季常綠、三季花香”；

     c．按計劃對員工進行崗位培訓。

     3.10  綜合管理部主管

     a．全面負責開展公司的多種經營，確保質量管理體系在本部門的有效運行，開展各種有償便民服務；

    b．負責樓宇入住與裝修的歸口管理；

    c. 負責物業租賃的歸口管理；

    d. 負責社區文化的歸口管理

    e. 負責物業管理費的代受代繳管理；

    f. 負責接受和處理業主來訪和投訴；

    g. 配合管理處主任對新物業服務項目進行設計開發和服務實現的策劃。

    3.11 質量檢查員

    a. 負責按標準對服務質量進行檢查，填寫各種檢查記錄；

    b. 對檢查中發現的不合格提出處置要求，對嚴重不合格應及時報告管理處主任，采取糾正措施；

   c. 對返工、糾正和預防措施的實施情況進行跟蹤檢查并報告結果。

   3.12 內審員

   a. 認真學習ISO9000系列國際標準和我國有關質量認證的法律法規，熟悉公司各項業務，掌握審核知識；

   b. 服從審核組長的安排，編寫審核檢查表，進行現場審核并做好審核記錄；

   c. 堅持客觀、公正的原則，對審核中發現的不符合出具不符合報告，做到實事求是，不抱任何個人偏見；

   d. 對糾正措施實施的有效性進行跟蹤驗證并報告結果。

   3.13 其他崗位人員的職責權限見各部門工作手冊。

   3.14 管理者代表

   管理者代表任命書及其職責權限見本手冊第0.0章。

4  內部溝通

4.1  公司應確保在不同層次和職能之間，就質量管理體系的過程，包括

質量要求、質量目標及完成情況以及實施的有效性進行溝通，達到相互了解、相互信任，實現全員參與的效果。

4.2  質量管理體系有關的各種信息，可采用簡報、各種會議、布告欄、內部刊物、小區廣播等各種媒體進行溝通，具體執行《數據分析控制程序》。

5  相關文件

《數據分析控制程序》

6.0 資源管理

1. 公司應及時確定并提供以下方面所需的資源：

a．實施和改進質量管理體系，并持續地改進其有效性；

b．通過滿足業主和住戶的要求使他們滿意。

2. 資源可包括：人員、信息、供方、基礎設施、工作環境及財務資源等。

3. 本公司從使業主和住戶滿意的角度出發，對人員、設施和工作環境規定了相應的要求，特編制以下的程序文件：

章節號、標題                      與標準條款對照

6.1 人力資源控制程序                    6.2

6.2 基礎設施和工作環境控制程序          6.3，6.4

7.0 服務實現

公司對于物業小區的管理是通過過程管理的方法來實現的，通過這些過程的實現應達到以下要求：

1. 小區符合城市規劃要求，嚴格按照國家驗收標準驗收，具有完整的驗收資料、圖紙、檔案及交接手續。

2. 對物業小區實行社會化、專業化管理，這包括：

a．物業公司建立現代企業管理制度；

b．成立小區管理委員會或業主管理委員會，明確管委會與物業公司的責、權、利關系；

c．物業公司按照物業管理合同對小區實施管理經營和有償服務；

3. 建立完善各項管理制度，制定業主公約及各項專業管理制度；

4. 逐步形成計算機網絡化管理；

5. 物業服務人員應經過崗位培訓，具有滿足服務要求的能力。

根據上述要求，編制下述文件以建立基本服務實現過程的框架：

    章節號、標題                   與標準條款對照

7.1 服務實現的策劃程序                 7.1

7.2 與顧客有關的過程控制程序           7.2

7.3 設計和開發控制程序                 7.3

7.4 采購控制程序                       7.4

7.5 服務提供控制程序                   7.5

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